Geldanlage in Immobilienfonds und REITs

Immobilienfonds Die Geldanlage in Immobilien ist sehr beliebt. Viele Anleger denken dabei an den Kauf von selbst genutztem Wohneigentum (das klassische Eigenheim) oder auch noch an Renditeimmobilien zur Vermietung an Dritte.

Es gibt aber noch andere Immobilienanlageformen, die weniger Kapitaleinsatz benötigen als ein Eigenheim oder eine Immobilie zur Vermietung: offene und geschlossene Immobilienfonds sowie die weniger bekannten Real Estate Investment Trusts (REITs).

Im Rahmen des Artikels möchten wir erläutern, warum eine Geldanlage in Immobilien sinnvoll ist sowie die Eigenschaften und Vor- und Nachteile von offenen und geschlossenen Immobilienfonds sowie von REITs erklären.

Immobilien sind im Rahmen einer Vermögensallokation eine separate Asset Klasse, die sich unabhängig von Aktien, Anleihen und Rohstoffen entwickeln können. Eine Investition in Immobilien ist ein sinnvoller Bestandteil einer diversifizierten Geldanlage.

Eine Immobilieninvestition sollte je nach Risikoneigung zwischen 5-15% eines Anlageportfolios ausmachen. Bei dieser Allokation ist das Eigenheim nicht mit eingeschlossen.

Weitere Informationen zur Gestaltung eines optimalen Vermögensportfolios je nach Risikoneigung findet man auf der Portfoliokonstruktion Webseite.

Offene Immobilienfonds: Merkmale, Vor- und Nachteile

Ein offener Immobilienfonds ist ein rechtlich identifizierbares Sondervermögen, das vorwiegend oder ausschließlich aus Immobilien besteht.

In der Regel hat ein offener Immobilienfonds eine große Zahl von Anteilseignern und investiert in eine größere Anzahl von Einzelobjekten.

Bis zur Finanzkrise im Jahr 2008/2009 waren offene Immobilienfonds in Deutschland ein beliebtes Anlageprodukt. Kleinanleger konnten sich schon mit geringen Summen in den Immobilienbereich investieren und offene Immobilienfonds generierten über viele Jahre eine interessante und konstante Rendite. Offene Immobilienfonds galten als sehr sicher.

Das Bild änderte sich während der Finanzkrise grundlegend. Während der Krise forderten viele Anleger zeitgleich ihr Geld zurück und die Barmittel der Fonds waren schnell aufgezehrt. Der Verkauf von Immobilien ist eine eher langfristige Angelegenheit und so konnten die Rückzahlungsforderungen der Anleger nicht mehr berücksichtigt werden.

Viele offene Immobilienfonds, darunter auch etablierte Fonds, mussten schließen und werden sich innerhalb von ein paar Jahren selbst auflösen und zahlen die Verkaufserlöse der Immobilien an die Anleger zurück.

Der Gesetzgeber in Deutschland hat inzwischen die Gesetzregelung zweimal geändert. Wer vor dem Stichtag 22.Juli 2013 offene Immobilienfonds kaufte, kann pro Halbjahr Anteile im Wert von 30.000 Euro ohne Frist beim Fonds eintauschen.

Anleger, die nach dem 22. Juli 2013 offene Immobilienfonds gekauft haben, können neu in den Fonds angelegte Gelder nicht mehr börsentäglich, sondern erst nach einer 24-monatiger Mindesthaltedauer und nach einjähriger Kündigung abziehen.

Beide Fristen lassen sich kombinieren, so dass die Anleger jetzt frühestens nach zwei Jahren wieder an ihr Kapital gelangen können. Natürlich können die Anleger ihre offenen Immobilienfonds jederzeit über die Börsen verkaufen, dabei kann es jedoch zu Abschlägen zum Inventarwert des Fonds in Krisensituationen kommen.

In der Schweiz sind Immobilienfonds von je her börsennotiert und können an der Börse frei gehandelt werden. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Der Börsenpreis weicht jedoch zum Teil erheblich vom Inventarwert des Fonds ab.

Die Renditen von offenen Immobilienfonds setzten sich vor allem zusammen aus Mieteinnahmen und einer eventuellen Höherbewertung des Immobilienbestandes abzüglich der Kosten für die Immobilien Bewirtschaftung, des Fondsmanagement und eventueller Zinszahlungen bei teilweiser Fremdfinanzierung.

Bei der Auswahl der offenen Immobilienfonds sollte man aufmerksam den Fondsprospekt lesen, um festzustellen, in welche Gebäudetypen (z.B. Bürogebäude, Wohnimmobilien, Einkaufszentren oder Hotels), in welche Länder und Regionen (z.B. Deutschland, Europa, USA) der Fonds investiert und wie die Altersstruktur der Gebäude ist.

Zusätzlich von Interesse sind die Beurteilung von Kennzahlen wie Vermietungsquote (sollte über 90% liegen), Barmittelquote (über 15%) und Fremdfinanzierungsquote (unter 30%).

Es gibt auch Fondsrankings, die die Qualitätskriterien regelmäßig untersuchen und Noten für die Fonds vergeben. Die Fondrankings können eine gute Hilfestellung bei der Auswahl der geeigneten Immobilienfonds bieten.

Ein Vorteil von offenen Immobilienfonds ist der Inflationsschutz. In der Regel erhöhen sich Mieten und der Wert der Immobilien bei steigender Inflation.

Ein weiterer Vorteil sind die Mieteinnahmen, die vom Fonds regelmäßig ausgeschüttet werden, dadurch ist eine ordentliche Ausschüttungsrendite von 3-5% pro Jahr möglich.

Die Fonds streuen das Kapital über mehrere Immobilienobjekte in verschiedenen Städten und Ländern, sodass sie eine gute Diversifizierung bieten.

Offene Immobilienfonds sind generell langfristige Anlagevehikel. Die neue Gesetzesregelung in Deutschland unterstreicht durch lange Kündigungsfristen von 2 Jahren den langfristigen Charakter der Geldanlage. Wer kurzfristig den Fonds verkaufen möchte, muss die Anteile über die Börse verkaufen und bekommt eventuell einen Preis unter dem Nettoinventarwert.

Ein weiterer Nachteil sind, wie bei allen Fondsprodukten, die relativ hohen Kosten für das Fondsmanagement und die Ausgabekommission.

Geschlossene Immobilienfonds: Merkmale, Vor- und Nachteile

Geschlossene Immobilienfonds unterscheiden sich deutlich von regulären Investmentfonds. Geschlossene Fonds erwerben Sachwerte wie Flugzeuge, Immobilien, Schiffe, Windkraft- und Solaranlagen.

Bei der Zeichnung gehen Anleger eine unternehmerische Beteiligung ein und verpflichten sich, ihr Kapital bis zum Verkauf des Investitionsobjekts im Fonds zu belassen.

Im Unterschied zum offenen Immobilienfonds ist das Investitionsvolumen eines geschlossenen Fonds beschränkt. Er wird mit vollständiger Zeichnung geschlossen. Der Anleger erwirbt Immobilienbeteiligungen meistens für ein bestimmtes Objekt in der von ihm gewünschten Anlagesumme. Ein geschlossener Immobilienfonds endet nach Ablauf der Fondslaufzeit. Das Immobilienobjekt wird dann verkauft und der Erlös an die Anleger ausgeschüttet.

Als unternehmerische Beteiligungen investieren geschlossene Immobilienfonds in eine oder mehrere Immobilien, bei denen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (z. B. Wohnimmobilien, Bürokomplexe) oder aus einem Gewerbebetrieb (z. B. Kinos, Hotels, Seniorenresidenzen) erzielt werden.

Zur Reduzierung des Risikos beteiligen sich manche geschlossene Immobilienfonds auch an unterschiedlichen Objekten an verschiedenen Standorten.

Der Anlageerfolg bei geschlossenen Immobilienfonds setzt sich vor allem aus den regelmäßigen Ausschüttungen der Mieteinnahmen und der möglichen Wertsteigerung der Fondsimmobilie innerhalb der Laufzeit zusammen.

Die interessanten Steuersparmöglichkeiten der vergangenen Jahre wurden vom Gesetzgeber stark eingeschränkt. Somit steht für den Anleger die Wirtschaftlichkeit der Investition im Mittelpunkt.

Neben der Gewinnerzielung aus Vermietung oder Verpachtung gibt es auch die Möglichkeit der Kopplung der Rendite mit dem geschäftlichen Erfolg eines Objektes. Der Anleger steht hier in wirtschaftlicher Abhängigkeit vom unternehmerischen Erfolg der Immobilie, wie zum Beispiel bei Kinos, Seniorenresidenzen oder Hotels.

Besondere Bedeutung kommt der Lage des Objektes inklusive dem Entwicklungspotenzial und den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, der Bonität der Mieter und der Laufzeit der Mietverträge zu.

Des weiteren sollten die Tilgungsleistungen zur Entschuldung der Immobilie sowie die laufenden Instandsetzungs- und Modernisierungskosten einkalkuliert werden.

Die deutsche Regierung hat auch für geschlossene Immobilienfonds mit dem KAGB ab Juli 2013 neue Spielregeln festgelegt. Die Initiatoren müssen umfangreiche Berichtspflichten erfüllen und werden stärker von der Finanzaufsicht kontrolliert.

Die Fonds dürfen nur noch maximal 60 Prozent ihrer Investments über Kredite finanzieren. Diese Regelungen sollen geschlossene Fonds transparenter machen und schwarze Schafe aussortieren.

Der Vorteil von geschlossenen Immobilienfonds gegenüber den offenen Fonds ist die höhere Renditeerwartung. Die Renditeerwartung für offene Fonds liegt bei 3-5% pro Jahr und bei geschlossenen Fonds bei 6-9% pro Jahr.

Der größte Nachteil ist die Langfristigkeit der Investition in geschlossene Immobilienfonds. Der Anleger muss in der Regel bis zum Ende der Laufzeit warten, damit er sein eingesetztes Kapital vollständig zurückbekommt.

Es gibt die Möglichkeit im Fondszweitmarkt, Fondsanteile zu verkaufen. Dabei muss man jedoch in sehr vielen Fällen einen reduzierten Preis im Vergleich zum Nettoinventarwert hinnehmen, falls überhaupt ein Käufer gefunden wird.

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Da geschlossene Immobilienfonds häufig in Einzelprojekte investieren, kann es bekannte Probleme wie Baukostenüberschreitung, verspäteter Fertigstellung, höheren Finanzierungskosten, Nichtanerkennung steuerlicher Verluste, Mieterprobleme usw. geben. Dies macht dann die projektierten Renditen hinfällig und Verluste können entstehen.

Problematisch ist für den Anleger die Prüfung des Immobilienobjektes. Ob die Wirtschaftlichkeitsrechnung realistisch ist oder nicht, zeigt sich erst in der Zukunft.

Bei geschlossenen Fonds gibt es ebenfalls Ratings von externen Firmen, die die Qualität eines neuen Fonds einschätzen. Es ist jedoch schwierig abzuschätzen, wie unabhängig die Ratingfirmen sind.

Der bisherige Erfolg der Fondsgesellschaft kann ebenfalls, über die Qualität des Fondsmanagement Aufschluss geben. Anhand von existierenden Fonds, kann geprüft werden, wie gut die projektierte Rendite eingehalten wird.

Ein weiterer Nachteil ist, dass geschlossene Fonds eine relativ hohe Mindestzeichnungssumme ab 10'000 Euro erfordern, sowie hohe Kosten haben inklusive einem 5% Agio auf die Zeichnungssumme.

Vor dem Kauf eines geschlossenen Immobilienfonds muss der Anleger, den Fonds sehr genau prüfen. Dafür braucht er einen gewissen Sachverstand bezgl. den Merkmalen geschlossener Fonds und der Immobilienbranche. Dafür können die Rendite auch höher sein.

Anleger, die die genaue Prüfung von Fonds und Immobilienobjekten nicht machen können oder wollen, sind mit offenen Immobilienfonds besser bedient.

REITs: Merkmale, Vor- und Nachteile

Real Estate Investment Trust Real Estate Investment Trust (REITs) sind börsennotierte Aktiengesellschaften, die ihre Erlöse überwiegend aus der Bewirtschaftung von Immobilien erzielen und für die spezielle strukturelle und steuerliche Bedingungen gelten.

Auf Unternehmensebene fällt weder Körperschaft- noch Gewerbesteuer an. Das Gesetz verpflichtet die Unternehmen aber 90 Prozent des Jahresüberschusses an die Aktionäre als Dividende auszuschütten. Auf Aktionärsebene unterliegen die Gewinne dann der Besteuerung.

REITs gibt es in Deutschland und der Schweiz erst seit wenigen Jahren. International gibt es diese Form schon seit vielen Jahren. REITs müssen zusätzlich zur Ausschüttungsquote noch andere regulatorische Bedingungen erfüllen wie die zumindest 75-%ige Vermögensveranlagung in Immobilien.

Hinzu treten noch hohe Eigenkapitalerfordernisse sowie ein zwingender Streubesitz von 15%.

Vorreiter waren die USA im Jahre 1960, es folgten die Niederlande 1969 und Australien 1985. Erst in den letzten Jahren wurden REITs in den übrigen Ländern eingeführt.

Obwohl sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen im Detail unterscheiden, sind die Grundstrukturen vergleichbar, z.B. die weitgehende Steuerbefreiung auf Unternehmensebene in Verbindung mit einer vorgeschriebenen Ausschüttungsquote.

Wegen der Börsennotierung und der hohen Ausschüttungsquoten unterliegen die deutschen REIT-Aktiengesellschaften einer intensiven Kontrolle und einer laufenden Bewertung durch den Kapitalmarkt.

REITs sind in der Regel stärker auf bestimmte Marktsegmente spezialisiert als die deutschen offenen Immobilienfonds (z. B. Hotels, Gefängnisse, Wohnungen, Pflegeimmobilien, Büros, Einkaufskomplexe, etc.).

Die Vorteile von REITs ist die tägliche Handelbarkeit an der Börse mit geringen Transaktionskosten, sowie die hohe Dividenden, die noch durch die Steuerbefreiung auf Unternehmensstufe begünstigt werden. Durch die Börsennotierung sind REITs sehr transparent und müssen Ihre Geschäftstätigkeit, wie jedes andere börsennotierte Unternehmen, regelmäßig offen legen.

Ein weiterer Vorteil ist die Vielfalt der verfügbaren REITs. Es gibt spezialisierte REITs in vielen Ländern, sodass der Anleger gezielt in Länder und bestimmte Immobilienobjekte (wie. z.B. Büroimmobilien, Wohnimmobilien, etc.) investieren kann.

Der größte Nachteil von REITs ist ihre Abhängigkeit von der Entwicklung der Aktienmärkte. Sinkende Aktienkurse im Gesamtmarkt haben in der Regel auch sinkende Aktienkurse bei REITs zur Folge.

Außerdem reagieren REITs sehr schnell auf Veränderungen im Zinsniveau oder des jeweiligen Immobilienmarktes.

REITs sind sehr volatil und unterliegenden den typischen Aktienmarktrisiken.

REITs sind jedoch eine einfache, transparente, vielfältige und liquide Möglichkeit am Immobilienmarkt zu investieren.

Für ein ausgewogenes Wertpapierdepot macht es Sinn ungefähr 5-15% des Vermögens in den Immobiliensektor zu investieren. Dabei sind eine Kombination von offenen Immobilienfonds und REITs zu empfehlen. Geschlossene Immobilienfonds sind nur dem gut informierten Anleger zu empfehlen.


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